店舗の準備のお役立ちコラム

居抜き・スケルトンどっちがいい?

2017/10/10


「居抜き物件」がいいのか「スケルトン物件」が良いのか、店舗を選ぶうえで悩むポイントです。

なぜなら、開業のために必要な初期投資の中でも大きな割合を占めるのが、内装だからです。

特に飲食店はキッチンの設備と客席の内装に費用が掛かります。

せっかく新しいお店を始めるのですから、自分が思い描いたものをゼロから作るのが理想かもしれませんが、資金には限りがあります。

そこで、初期投資を抑えるための有力な方法として、居抜き物件を活用する方法があるのです。

初期費用を抑えるのであれば居抜き物件が良いとされ、内装やレイアウトにこだわりがあるのであればスケルトン物件が良いと言われています。

確認しておくべきポイントをこれからご紹介します。

【居抜き物件とは】

居抜き物件とは、前テナントが使用していた設備や店内の内装が残っている物件のことです。

もし似たコンセプトの事業をやろうと考えているのであれば、改装費や設備費など金銭面では大幅な節約になります。

前テナントも解体費用や解体期間の賃料を低く抑えられるので、両者にとってメリットがあります。

なお、居抜き物件が比較的新しい場合は前テナントから内装や設備といった造作を買い取ってほしいと提案されることもあります。

これを「造作譲渡」と呼びます。その場合、提示される希望譲渡金額についても契約時に交渉が必要となります。

造作譲渡の費用は新品を購入するよりは安くなりますが、それなりのリスクもあります。

買い受けた設備(飲食店であれば冷蔵庫、製氷機、ガス器具など)が正常に稼働するかどうかも事前にチェックするべきです。

いざ使おうとしたら動かない!という例もあるからです。

また、居抜き物件自体のデメリットとして「前テナントが閉店した」という事実があります。

閉店の理由は様々ですが、営業的に不利なケースもあるので注意が必要です。

居抜き物件は、造作や設備・機器をそのまま使えるという『メリット』が、裏返せば対応力がないことにつながり『デメリット』となります。

よく確認して契約しましょう。

【スケルトン物件とは】

一方、スケルトン物件とは内装設備がなく、自分で設備を調達して内装をデザインする必要があります。

スケルトンは、コストはかかりますが自由度が大きく、その店のコンセプトに合わせて店内をデザインできます。

自分のお店としてオリジナリティーを出せることが最大のメリットです。

スケルトン物件にはコスト以外のデメリットもあります。まず店舗の内装がゼロベースなので内装工事に時間が掛かります。

賃貸契約をしてから、実際にお店をオープンするまでにタイムラグがあることが課題になります。

また、お店を撤退する際に原状復帰が必要な契約になっている場合などもあるので注意が必要です。

◆居抜き物件がおすすめのケース

・初期費用、予算が少ない場合

・オープンまでの期間が短い場合

◆スケルトン物件がおすすめのケース

・お店の空間・雰囲気を重視したい

・空間の活用で初期投資を抑えたい

【居抜き・スケルトンに関わらずチェックしておくべきポイントは?】

新築でない限り、自身が出店する前にどんな店舗がそこにテナントとして入っていたのかを確認することは居抜き・スケルトンに関わらず必要です。

周辺の住人やその界隈の人は、以前の店舗イメージを持っていることがあります。

前テナントと同じ業態で出店する際は、オープン前に『オーナーが違うこと』や『核となるコンセプトが違うこと』などをアピールすることが必要です。

オープンまでの宣伝戦略に大きく関係してくるので気を付けましょう。

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